Investir dans une résidence étudiante : bon plan rentable en 2024?

Alors que certains professionnels du secteur s’inquiètent d’une hausse massive du prix de l’immobilier, ce qui pourrait freiner la croissance engagée depuis près de 10 ans, nous avons choisi de nous intéresser à une alternative. Avez-vous pensé à investir dans une résidence étudiante ? Nous vous guidons pas à pas dans ce projet.

Investissement minimum conseillé	70 000 €
Top 3 des villes où investir	Toulouse Lyon Montpellier
Prix d’achat moyen d’un appartement en résidence étudiante en France	108 000 € TTC
Intérêt Investclub	8/10

L’avis de notre investisseur sur les résidences étudiantes

Nous trouvons cet investissement tout à fait attractif. Le prix d’achat reste abordable. Le marché est très dynamique. Le taux de rendement est plutôt élevé. De plus, si vous avez peu de temps pour piloter votre patrimoine, le gestionnaire s’occupe de tout. Il y a peu de risques de perdre de l’argent avec ce projet si vous le préparez bien en amont.

Sommaire

L’avis de notre investisseur sur les résidences étudiantes
Point sur le marché immobilier en résidence étudiante
Pourquoi investir dans un logement de résidence étudiante ?
Avantages et inconvénients d’investir en résidence étudiante
Comment investir dans l’immobilier étudiante ? 4 étapes
Dans quelles villes investir en résidence étudiante ?
Conclusion : faut-il investir dans une résidence étudiante ?
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Point sur le marché immobilier en résidence étudiante

Afin d’être le plus précis possible sur notre thématique de stratégie immobilière, nous allons débuter notre analyse de l’investissement en résidence étudiante en posant quelques jalons indispensables, à notre avis, pour prendre toute la mesure de ce projet.

1. Investir résidence étudiante : définition

Qu’entendons-nous par investir dans une résidence étudiante ? Cela concerne tous les projets immobiliers qui visent à devenir propriétaire d’un ou plusieurs logements à but locatif pour une population étudiante. Ces appartements sont à acheter dans des résidences réservées à cette population.

Dans une large majorité, on parle de résidences étudiantes, car elles proposent certes des logements, mais aussi un certain nombre de services annexes : accueil, laverie, etc. Nous les différencions des locations situées dans un immeuble possédé par un propriétaire unique ou un syndic de copropriété.

Un appartement en résidence étudiante est très recherché car les loyers sont plus accessibles qu’un logement étudiant particulier.

2. Importance de l’investissement dans le secteur de la résidence étudiante

Le marché de la location en résidence étudiante ne connaît pas la crise. Bien au contraire. La demande ne cesse d’augmenter alors que l’offre ne croît pas à la même vitesse.

Sur l’année scolaire 2021 – 2022, ce sont 2.97 millions d’étudiants (en études supérieures) qui doivent trouver une solution pour se loger. C’est 2.5 % de plus que l’année précédente. Avec l’ouverture de nouveaux pôles universitaires de pointe (ex : Toulouse, Nancy, Strasbourg), une grande partie de cette population doit partir de chez ses parents et se loger sur place.

C’est pourquoi envisager un investissement en résidence étudiante constitue un projet solide, avec peu de risques et un taux de rendement attractif.

Pourquoi investir dans un logement de résidence étudiante ?

Expliquons en quoi investir dans une résidence étudiante est une bonne idée. Cependant, il est de notre responsabilité d’expliquer également les inconvénients liés à l’acquisition d’un tel bien. Nous partageons une vidéo qui résume les avantages et inconvénients d’un investissement en résidence étudiante produite par le site expert ImmoJeune :

Avantages et inconvénients d’investir en résidence étudiante

Voici un tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de l’investissement en résidence étudiante.

AVANTAGES

Marché en plein essor avec une demande qui explose
Rentabilité locative moyenne autour de 4 % annuels
Plusieurs programmes de défiscalisation (Pinel, Censi-Bouvard, LMNP)
Investissement sûr dans le temps

INCONVÉNIENTS

Attention aux périodes de vacance locative qui peuvent être importantes
Type de bien qui coûte cher à l’entretien : parties communes, commission du gestionnaire, turnover des locataires

⇾ Nous avons identifié 4 atouts majeurs directement liés à ce type d’investissement immobilier. Nous les présenterons un à un pour avoir une représentation claire du potentiel de la location en résidence étudiante.

1. Forte demande locative

Comme nous l’avons indiqué précédemment, le marché du logement étudiant est en plein boom. Il n’y a jamais eu autant de personnes post bac qui visent à réaliser des études supérieures. Un bon niveau d’études semble toujours un critère important pour obtenir une bonne situation sociale.

Il serait donc dommageable de ne pas bénéficier de cette manne financière disponible en devenant propriétaire d’un ou plusieurs appartements dans une résidence étudiante qui prend en charge la gestion locative du bien.

2. Taux de rendement élevé

Il existe évidemment une grande disparité à propos du taux de rendement en résidence étudiante. Cependant, plusieurs études de professionnels de l’immobilier fixent le taux de rendement annuel moyen entre 4 et 4.5 %.

C’est plus qu’une grande majorité de portefeuilles en patrimoine immobilier gérés en direct. De plus, dans certaines régions où le marché est hyper tendu, le rendement locatif peut monter à plus de 6 % annuels.

3. Possibilité de défiscalisation

En effet, investir dans une résidence étudiante permet d’accéder à différents dispositifs fiscaux très avantageux. Le premier que nous citerons est la loi Censi-Bouvard qui concerne les investissements locatifs dans des immeubles dits de services.

Point clés : Jusqu’à 33 000 euros sur 9 ans, récupération de TVA. (Ce dispositif n’a pas été reconduit par la Loi de Finance 2023.)

Le deuxième avantage fiscal est le statut LMNP pour Location Meublée Non Professionnelle qui permet un abattement fiscal de 50 % via le régime foncier micro BIC.

Dernière option : la Loi Pinel sous certaines conditions de loyers et de durée de mise en location.

4. Stabilité de la location

L’avantage de louer via une résidence étudiante est que vous laissez la gestion de votre bien à une société spécialisée. Elle s’occupe de tout : signature de bail, entretien, gestion administrative, etc. L’intérêt est de gagner du temps, sans vous soucier du taux d’occupation de l’appartement. Vous encaissez tous les mois vos loyers.

De plus, les contrats signés avec le gestionnaire engagent souvent ce dernier sur une durée longue (maximum 11 ans).

⇾ Au-delà de cette présentation idyllique, il existe quelques inconvénients à connaître pour s’éviter de mauvaises surprises au bout de quelques mois de mise en location.

1. Coûts d’entretien élevés

Le turnover dans un logement étudiant peut être important. Les locataires ne sont pas toujours très respectueux des lieux. Ces 2 points peuvent conduire à des factures de rénovation régulières.

De plus, en tant que propriétaire dans une résidence étudiante, vous participez financièrement à l’entretien global du bâtiment (comme une copropriété). Le montant peut devenir important si la résidence est vétuste.

2. Taux de vacances locatives

C’est l’un des plus gros risques inhérents à ce type d’investissement : la vacance locative. Sans locataire, pas de revenus. Précisons, malgré tout, que certains contrats prévoient que la société gestionnaire paie vos loyers que le logement soit loué ou pas. Il est important de s’assurer des conditions avant de signer un acte d’achat.

Comment investir dans l’immobilier étudiante ? 4 étapes

Voyons en 4 étapes simples comment construire son projet d’investissement locatif. En suivant ce plan, vous vous donnez toutes les chances de réussir et de devenir rentable rapidement.

Étape 1 : Évaluer ses objectifs et son budget

A l’instar de n’importe quel investissement (boursier ou immobilier), il est primordial de déterminer avec précision ses objectifs et la durée allouée pour les atteindre. À cela il faut ajouter la notion de budget (montant à investir). L’objectif est d’obtenir un retour sur investissement le plus rapidement possible, tout en satisfaisant ses objectifs (rente, complément de revenus, financement d’un projet, etc.).

Notons, malgré tout, que le secteur des biens immeubles ouvre certaines opportunités intéressantes comme investir dans une résidence étudiante sans apport. C’est la banque qui peut financer (via un prêt) l’intégralité de votre acquisition.

Étape 2 : Étudier les opportunités d’investissement

Afin de peaufiner sa stratégie, il est essentiel de garder l’esprit ouvert et d’étudier toutes les opportunités disponibles sur le marché au moment où vous bâtissez votre plan financier. 3 axes pour les résidences étudiantes sont à surveiller :

Types de résidences étudiantes
Critères de sélection d’une résidence étudiante
Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

1. Types de résidences étudiantes

Nous avons identifié 2 types principaux de résidences étudiantes :

Résidence étudiante traditionnelle qui fait partie d’un parc privé géré par une société gestionnaire privée ;
Résidence dite conventionnée, c’est-à-dire que c’est un immeuble de type HLM donc gérée par une société spécialisée en logements sociaux.

2. Critères de sélection d’une résidence étudiante

À l’image de tout investissement immobilier, certains critères de sélection sont incontournables pour éviter les mauvaises surprises. Pour l’investissement en résidence étudiante, prenez garde à ces 4 éléments :

Situation géographique de l’immeuble (proximité de l’université / réseau de transports en commun) ;
Réputation du gestionnaire du bâtiment ;
Conditions commerciales du bail souscrit entre la société de gestion et le propriétaire ;
Services intégrés et proposés aux étudiants avec leur location.

3. Investir dans le neuf ou l’ancien ?

Une fois encore, il n’y a pas de projet qui prévaut sur un autre. Investir dans le neuf ou investir dans l’ancien présente des avantages et des inconvénients dans les 2 cas.

La question principale réside notamment sur le prix d’acquisition à investir ou le montant des travaux de rénovation à prévoir.

Étape 3 : Prendre une décision d’investissement

Lorsque vous avez franchi ces 2 étapes, il ne vous reste plus qu’à prendre la décision la plus en adéquation avec votre projet. Plus vous serez certain que votre décision est raisonnable et justifiée, plus il vous sera facile de défendre votre projet auprès d’une banque à qui vous sollicitez un crédit de financement. N’hésitez pas à préparer votre rendez-vous avec un business plan prévisionnel.

Étape 4 : Gérer son investissement dans une résidence étudiante

C’est le gros avantage de placer une partie de son capital dans ce type de bien. Vos logements étudiants sont intégralement gérés par la société gestionnaire. Certes, cela vous coûte une certaine somme mais vous avez les meilleures chances que votre appartement soit effectivement loué et qu’il vous rapporte de l’argent. De plus, vous gagnez du temps à ne pas faire de visites du logement et à faire les papiers (bail, etc.).

Dans quelles villes investir en résidence étudiante ?

Où investir dans l’immobilier ? Nous avons synthétisé dans le tableau ci-dessous notre classement des cinq villes à privilégier pour investir dans une résidence étudiante.

VILLE	PRIX D’ACHAT MINIMUM (appartement 20 m²)	TAUX DE RENDEMENT MOYEN ANNUEL
1. Toulouse	70 000 €	4.1 %
2. Lyon	95 000 €	3 %
3. Montpellier	88 000 €	1.5 %
4. Rennes	82 000 €	4 %
5. Grenoble	72 000 €	4 %

Au cours de nos investigations, nous avons pu établir une liste des villes à privilégier pour ce type de stratégie immobilière. Toulouse est en tête à tous les niveaux. C’est une ville en pleine expansion. Si vous ne trouvez un bien pour lancer votre projet, voici quelques idées à fort potentiel :

Investir résidence étudiante Montpellier ;
Investir en résidence étudiante à Lyon ;
Investir résidence étudiante Rennes.

Les idées d’investissements qui suivent n’apparaissent pas dans notre tableau, mais sont des alternatives très sérieuses pour diversifier votre patrimoine immobilier :

Investir résidence étudiante Rouen (Normandie) ;
Investir résidence étudiante Nîmes (Occitanie) ;
Investir résidence étudiante Angers (Pays de la Loire) ;
Investir résidence étudiante Nice (Provence-Alpes-Côte-D’Azur).

Conclusion : faut-il investir dans une résidence étudiante ?

Finalisons notre analyse de l’investissement en résidence étudiante en 2 temps :

Est-ce que c’est fait pour vous ?
Conclusion générale.

Est-ce que l’investissement dans une résidence étudiante est adapté à moi ?

Sans hésiter, oui. C’est un projet immobilier qui peut parfaitement vous correspondre. Pour en être certain, il est primordial d’être honnête avec ses attentes et ses objectifs financiers. Pour bien investir dans l’immobilier, il faut se montrer patient et audacieux.

Mot de la fin

Nous avons fait le choix de compléter notre patrimoine immobilier avec quelques appartements dans des villes étudiantes : Toulouse, Lille et Angers. Sans surprise, ce sont des investissements qui ont commencé à rapporter dès les premiers mois de location. Nous avons pris le temps de rechercher les biens qui allaient matcher avec notre stratégie. Vous pouvez faire de même dès maintenant !