Comment et pourquoi investir dans un hôtel ? L’investissement rentable de 2024 ?
La diversification est la clé d’un portefeuille d’actifs bien géré et limitant les risques de pertes. Il est même conseillé de diversifier son patrimoine immobilier pour pallier une crise ciblée. Pensez-vous qu’investir dans un hôtel est fait pour vous ? Nos experts vous accompagnent avec un guide complet.
| Investissement minimum conseillé | À partir de 1 000 euros (SCPI) |
| Supports d’investissement disponibles | Fonds personnels SCPI FCP FIP |
| Top 3 des villes où investir dans un hôtel | Paris Madrid Londres |
| Intérêt Investclub | 7/10 |
INVESTIR HÔTEL : L’AVIS DE NOTRE INVESTISSEUR
Nous ne pouvons pas faire l’impasse sur l’idée qu’investir dans un hôtel est un pari audacieux. L’hôtellerie est un marché dépendant d’un grand nombre de variables. A contrario, nous ne pouvons pas ignorer qu’un hôtel représente une rentabilité potentielle importante.
C’est un projet ambitieux et risqué. Bien défini et bordé, c’est une machine à cash dont il ne faut pas se passer.
Pourquoi investir dans un hôtel ? Avantages et inconvénients
Il peut sembler assez fantasque de faire un tel projet. Pourtant, il est désormais assez simple d’investir dans un hôtel et d’en tirer quelques profits. Mais est-ce vraiment si attractif ? Présentons les principaux avantages et inconvénients de cet investissement immobilier.
Avantages
- Hauts rendements potentiels en cas de gestion irréprochable. Bien supérieurs à n’importe quel autre projet immobilier
- Possibilité de profiter de la ségrégation des coûts pour amortir plus rapidement certains emprunts et booster la rentabilité
- Disposer d’un hôtel et de ses services pour son utilisation personnelle et sans frais
- Nombreux avantages fiscaux : croissance des fonds propres sans imposition sur la recapitalisation des investissements + aides à l’aménagement
- Excellent produit de diversification de patrimoine immobilier qui évolue sur son propre marché
Inconvénients
- Investissement dans l’hôtellerie est à risque, car dépendant du contexte économique, de la concurrence et de la localisation géographique
- Risque de surendettement de capital et de l’hôtel
- Investissement chronophage qui nécessite une gestion millimétrée et des opérations commerciales efficaces pour garantir le chiffre d’affaires vital et le développer
- Dépendance à la culture hôtelière (expérience et code) et à un service qui fidélise durablement la clientèle
Investissement hôtelier : définition
Afin de bien comprendre les enjeux et la potentialité d’un investissement dans l’hôtellerie, il nous semble essentiel de poser plusieurs repères sur sa nature propre. Il sera alors plus simple de déterminer l’achat d’un hôtel fait partie des business rentables.
État des lieux du marché
Oui, la COVID et ses restrictions ont eu un lourd impact sur le secteur de l’hôtellerie. Nombreux sont les propriétaires / gérants d’hôtel qui ont dû stopper leur activité pendant plusieurs mois. Des centaines d’établissements ont fermé définitivement leurs portes faute de trésorerie et de reprise.
En 2021, les choses ont commencé à revenir à la normale avec la réouverture des frontières et le retour des touristes en France. Seuls les plus solides financièrement ont réussi à survivre et à tirer de précieuses leçons.
Cependant, la situation économique actuelle (inflation record) ainsi qu’une difficulté sans précédent à recruter du personnel, génèrent une certaine inquiétude chez les professionnels du marché.
Pourtant, les observateurs financiers sont globalement optimistes pour le secteur. Les opportunités d’investissement dans des complexes neufs ou des projets d’agrandissement sont à saisir.
Un investissement démocratisé
Autre bon point en faveur de ce projet immobilier, il n’est plus obligatoire d’être riche à millions ou de s’endetter pendant plusieurs générations pour acheter un hôtel et gagner de l’argent.
L’investissement s’est largement démocratisé et simplifié avec des supports accessibles dès quelques centaines d’euros et la non-obligation d’avoir une expérience solide et pratique dans les métiers hôteliers. Mobiliser son capital dans un hôtel est devenu une stratégie financière comme une autre.
Comment investir dans un hôtel ? Mode d’emploi avec 3 options
Nous parlerons dans un second temps de l’achat et de la gestion physiques d’un hôtel. Dans cette section, nous allons évoquer les différentes méthodes disponibles pour investir dans un hôtel sans en être le propriétaire / gérant. 3 options sont à envisager :
- La SCPI ;
- Le FCP ;
- Le FIP.
1. Choisir la SCPI
SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. Autrement dit, c’est une société qui s’occupe de l’ensemble de la gestion de votre placement immobilier. Les investisseurs achètent des parts de l’entreprise gestionnaire et touchent régulièrement des dividendes selon les résultats financiers.
En aucun cas, ils ne sont impliqués dans le pilotage quotidien de l’établissement hôtelier. La SCPI sélectionne les projets viables et rémunérateurs.
2. Passer par un Fonds Commun de Placement
Option assez similaire avec le Fonds Commun de Placement (ou FCP). Ici, c’est une société spécialisée dans la gestion de fonds financiers dans le secteur de l’hôtellerie. Le gestionnaire réunit les investisseurs et collecte leurs capitaux. Puis, dans un second temps, il réinvestit cet argent dans diverses opérations et établissements hôteliers.
On les appelle également FCPR pour Fonds Communs de Placement à Risque puisque si les hôtels font faillite, le capital est perdu. Par contre, la rentabilité est très importante si tout se passe bien.
3. Opter pour un Fonds d’Investissement de Proximité
Qu’est-ce qu’un FIP ? C’est un fonds de placement dédié au financement des PME. Autrement dit, c’est l’occasion de mobiliser son capital dans hôtel proche de chez soi, de soutenir l’économie locale et d’en tirer des profits.
Le Fonds d’Investissement de Proximité est un sous-genre de FCPR. Il s’adresse tout particulièrement aux PME et aux investisseurs qui veulent soutenir leur économie locale. En contrepartie de l’argent investi, les investisseurs visent la réalisation d’une plus-value sur ses parts. De plus, ils profitent d’une réduction d’impôts et d’une exonération sur les gains potentiels (pour une détention d’au moins 5 ans).
Nos 4 conseils pour acheter son hôtel avec succès
Présentons désormais les critères et étapes à suivre scrupuleusement si vous privilégiez un investissement physique dans un hôtel. Autrement dit, votre projet est d’acheter un établissement, de le gérer au quotidien (personnel, entretien, comptabilité, etc.) et d’en faire une source de revenus.
Suite à nos investigations, voici, selon nous, les 4 étapes incontournables à franchir pour se donner toutes les chances de réussite.
Étape 1 | Définir un projet
La définition du projet est le moment où tout se dessine et se décide lorsqu’on décide de monter un business.
“Pourquoi acheter un hôtel ? Quelle clientèle ? Dans quel secteur géographique ? Quelle capacité d’accueil ?”
Des dizaines de questions auxquelles vous devez répondre pour border votre projet et avoir une idée claire à présenter à votre banquier et vos éventuels associés.
Bien définir son projet permet de gagner du temps dans son développement et de dépenser intelligemment les fonds investis. Il convient également de décider si vous achetez uniquement le fonds (limitant l’investissement), les murs ou les murs + le fonds.
Étape 2 | Choisir un emplacement
C’est le point crucial de tout projet commercial, d’autant plus dans le secteur touristique. Il est primordial de choisir un hôtel idéalement situé.
Près de la plage dans une station balnéaire. Au bord des pistes dans une station de ski. Près d’un grand axe routier pour un hôtel d’affaires. Proche des commerces pour un établissement de centre-ville.
À chaque situation, des critères de localisation spécifiques. La réalisation d’une étude de marché prend sens afin d’évaluer le poids de la concurrence et le type d’hôtels présents (étoiles, niveau de services, etc.).
Étape 3 | Souscrire des assurances hôtelières
L’industrie hôtelière nécessite de se couvrir contre de nombreuses situations problématiques. À partir du moment où votre hôtel accueille du public, il est indispensable de protéger votre responsabilité d’exploitant grâce à des assurances spécifiques au secteur :
- Responsabilité Civile Professionnelle ou RC Pro qui englobe une vaste gamme d’incidents ;
- Protection du bâtiment et de son équipement ;
- Protection du stock ;
- Protection contre les pertes financières ;
- Protection des véhicules professionnels.
Rapprochez-vous de votre assureur pour comparer différents devis. En règle générale, les contrats multirisques sont plus avantageux.
Étape 4 | S’informer sur les normes en vigueur
Tout comme les restaurants, les hôtels sont soumis à un grand nombre de normes qui visent à protéger les populations (clients). Que cela soit en termes d’équipements pour prévenir un incendie, de signalétiques pour l’évacuation, de systèmes d’aération ou encore d’installation électrique, il est primordial de rester au courant de la législation qui évolue souvent.
Cela se complexifie encore plus si votre hôtel propose de la restauration (petit déjeuner et autres repas) et un bar.
Il faut rester vigilant et réactif puisque les amendes sont lourdes et dissuasives.
Quelle rentabilité attendre d’un investissement dans un hôtel ?
La question de la rentabilité est centrale lorsqu’on envisage d’investir dans un hôtel. Mais comment l’évaluer avec justesse et réalisme ?
Nous vous conseillons d’être accompagné par un expert-comptable qui va être en capacité d’analyser l’ensemble des chiffres liés à l’exploitation de l’hôtel. Ainsi, il pourra vous aiguiller sur les meilleurs choix stratégiques pour optimiser cette rentabilité :
- Détermination du seuil de rentabilité ;
- Nombre de chambres disponibles VS taux d’occupation annuel ;
- Ticket moyen ;
- Montant des charges fixes, de personnel, d’amortissement, etc.
Cela permet de monter un business plan solide sur plusieurs années avec des projections et des objectifs fixés à l’avance.
Un hôtel bien géré offre une rentabilité supérieure à tout autre investissement immobilier. Vous pilotez un commerce locatif à court terme avec une marge très importante.
Une alternative sérieuse : acheter une chambre à louer dans un hôtel
Si vous préférez rester dans un placement immobilier que vous connaissez, il est envisageable de devenir propriétaire d’une chambre d’hôtel. Certains groupes hôteliers proposent ce type de prestations, à l’image d’une résidence de tourisme ou d’un camping qui vend ses mobil-homes.
Nous vous conseillons de privilégier les investissements dans un hôtel avec lequel vous signez un bail commercial, c’est-à-dire que vous êtes certain d’encaisser un loyer défini par avance que la chambre soit occupée ou non. C’est un bon moyen de compléter ses revenus sans se soucier de la gestion du bien.
Top 3 des villes où faire un investissement hôtelier
La France propose un vaste territoire qui attire plusieurs millions de touristes tous les ans. L’Union Européenne a multiplié les opportunités. Alors où investir dans un hôtel ? Nous avons sélectionné 3 villes qui sont de bonnes options à envisager.
Paris
La capitale française reste l’une des destinations préférées des touristes du monde entier. Il est donc plutôt judicieux (et sans risque) d’investir dans un hôtel implanté intramuros.
Attention, cependant, à bien sélectionner les quartiers, en favorisant évidemment les grandes avenues haussmanniennes et le centre économique de la ville qui proposent des hôtels de luxe avec une clientèle fortunée.
Madrid
La capitale espagnole est devenue un lieu incontournable pour les touristes français et européens. Sa vie culturelle riche et son mode de vie typique attirent une population variée qui a besoin de se loger pendant ses vacances.
Il est donc très intéressant de devenir propriétaire d’un hôtel où le taux d’occupation risque d’être important tout au long de l’année grâce à l’ensoleillement élevé.
Londres
Finissons notre tour d’Europe avec Londres qui est mondialement connue pour son architecture, sa vie culturelle et sa richesse historique. Tous les ans, ce sont des centaines de milliers de touristes qui passent par la capitale du Royaume-Uni.
De belles occasions de faire des profits grâce à l’hébergement.
En conclusion. Investissement hôtel : opportunité rentable ou non ?
Sur le papier, l’investissement dans un hôtel est un très bon plan. Pour que le rêve devienne réalité, cela demande un gros travail de préparation et d’implication. Pour les investisseurs plus prudents, les supports de type SCPI, FCP et FIP sont également très rentables et demandent moins d’investissement personnel. Tout est une question d’objectifs et de vision.
FAQ : Investir dans un hôtel
Comment booster le chiffre d’affaires de son hôtel ?
Plusieurs méthodes ont prouvé leur efficacité. Par exemple :
- Diversifier les prestations : massage, spa, sauna, salle de sport ;
- Inclure des boutiques au coeur de l’hôtel ;
- Fidéliser sa clientèle : remises, cadeaux ;
- Proposer un statut VIP payant.
Est-ce que l’investissement hôtelier est accessible à tous les investisseurs ?
Oui. Il n’est plus indispensable de disposer d’une fortune personnelle ou de fortement s’endetter pour investir dans l’hôtellerie. Par exemple, en passant par une SCPI spécialisée, un Fonds Commun de Placement (FCP) ou un Fonds d’investissement de Proximité (FIP).